” Happy Holidays

Have a Great 2016 !

Best regards

Jean Wadier “

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Explication du Titre: –” The Long Way Around The (my mom’s)… House “

Posted on January 27, 2014 by jeanwadier
← Re: recel de succession: What this Blog is all about –En-Fr— Ce dont ce Blog parle …
Quote of the Year: […] ” l’histoire est entièrement vraie, puisque je l’ai imaginée d’un bout à l’autre. “ →
Explication du Titre: ” The Long Way Around The (my mom’s)… House “
[ Note de Fev 2012: comme vous l’avez compris/ as you realize, This Blog gives real advice with legal references and also some more fictional material on a True Story — La Guerre de Succession = Family Wars = thats’ what it’s all about 🙂

Licitation et recel successoral + vous trouverez qqs explications. ]

The long way = cela veut dire que le chemin est long, que cela prend du temps … pour rentrer dans la maison de famille. On emploie cette expression “the long way around to go to school …” pour parler de ‘ l’école buissionnière ‘ …par exemple.

Le Blog est en français et en anglais et mêle fiction et la documentation accumulée pour ce blog, qui encore une fois comme: “Une Tasse de Café à Paris …” ou “Rip Van Winkle …” reprend les codes et règles de mes Blogs: citations et compilation sont à la base de ce qui pourra devenir un livre, une brochure, etc.

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#Easy –“Récusation d’un notaire commis pour le partage d’une succession : rappel des règles applicables “

Source : CA Versailles, 9 janvier 2014, n° 13/07136, ch. 1.
Un arrêt de la cour d’appel de Versailles rappelle les règles applicables à la récusation d’un notaire désigné par le juge dans le cadre d’un partage de succession.
Les faits sont les suivants : un frère et une sœur sont en conflit au sujet du règlement des successions de leurs parents. Une action en partage judiciaire est finalement introduite et le juge désigne un notaire pour procéder aux opérations de liquidation et de partage de la succession. Les relations entre le notaire commis et l’un des héritiers s’enveniment. Ce dernier reproche au notaire “une absence de diligence, de vérification sérieuse et de transparence, notamment en refusant la moindre investigation ou recherche sur les comptes bancaires des défunts en France et à l’étranger, auprès de compagnies d’assurances, un refus de demander les comptes et compte rendus de tutelle, d’accéder aux demandes d’information et pièces de son propre notaire”. La notaire finit par déposer plainte contre l’héritier pour diffamation (sans que l’arrêt n’indique si la plainte se rapportait aux allégations précitées ou à d’autres faits).
L’héritier demande la récusation du notaire, aux motifs que la plainte, sur laquelle il avait été auditionné par les services de gendarmerie, “suffit à établir l’existence d’un différend susceptible d’influencer la mission impartie au notaire et son inimitié notoire”. Il ajoute qu’il est recevable à former une demande en récusation tant que le notaire n’a pas achevé sa mission.
La demande en récusation est rejetée en appel. La cour d’appel de Versailles relève que l’héritier avait eu connaissance de la cause de récusation dès son audition devant les services de gendarmerie et que la requête en récusation a été déposée 2 ans et 4 mois après la révélation de la cause alléguée ; qu’il n’est ni établi, ni même allégué que cette audition a donné lieu à l’ouverture d’une procédure pénale. La requête est dès lors jugée irrecevable pour tardiveté.
COMMENTAIRES
1. Si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les parties et, à défaut d’accord, par le tribunal (article 1364 du code de procédure civile).
Le notaire commis a le statut de « technicien » au sens de l’article 234 du code de procédure civile et peut, comme le prévoit ce texte, être récusé pour les mêmes causes que les juge (en ce sens, notamment, Cass. 1re civ., 3 juillet 1996, n° 94-14.597 : Bull. civ. I, n° 285).
La loi énumère 8 causes dans lesquelles la récusation d’un juge peut être demandée (article L. 111-6 du code de l’organisation judiciaire) :
1° Si lui-même ou son conjoint a un intérêt personnel à la contestation ;
2° Si lui-même ou son conjoint est créancier, débiteur, héritier présomptif ou donataire de l’une des parties ;
3° Si lui-même ou son conjoint est parent ou allié de l’une des parties ou de son conjoint jusqu’au quatrième degré inclusivement ;
4° S’il y a eu ou s’il y a procès entre lui ou son conjoint et l’une des parties ou son conjoint ;
5° S’il a précédemment connu de l’affaire comme juge ou comme arbitre ou s’il a conseillé l’une des parties ;
6° Si le juge ou son conjoint est chargé d’administrer les biens de l’une des parties ;
7° S’il existe un lien de subordination entre le juge ou son conjoint et l’une des parties ou son conjoint ;
8° S’il y a amitié ou inimitié notoire entre le juge et l’une des parties.
La partie qui entend récuser le notaire doit le faire devant le juge qui l’a commis ou devant le juge chargé du contrôle avant le début des opérations ou dès la révélation de la cause de la récusation. S’il s’estime récusable, le notaire doit, de lui-même, immédiatement le déclarer au juge qui l’a commis ou à celui chargé du contrôle.
Hormis les cas de récusation, le juge peut également, à la demande des parties ou d’office, remplacer le notaire qui manquerait à ses devoirs, après avoir provoqué ses explications (article 235, alinéa 2, du code de procédure civile).
 
2. En l’espèce, la plainte en diffamation déposée par le notaire commis contre l’un des héritiers traduisait sans doute une “inimitié notoire”. L’héritier n’avait cependant pas demandé la récusation du notaire dès la révélation de la cause de la récusation, comme l’y obligeait l’article 234, alinéa 2, du code de procédure civile. D’où le rejet de sa demande pour tardiveté.
On remarquera néanmoins que le notaire était tenu de déclarer lui-même, sans attendre, la cause de récusation au juge (article 234, alinéa 3, du code de procédure civile). On aurait pu considérer qu’il avait manqué à ses devoirs en s’abstenant de le faire, manquement qui, à lui seul, aurait pu justifier le remplacement du notaire (article 235, alinéa 2, du code de procédure civile).
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#Assurances –“Assurances garantie décennale ” –Question N° : 10694 de M. Sébastien Denaja ( S, r & c – 34 )

#Assurances –“Assurances garantie décennale ” –Question N° : 10694 de M. Sébastien Denaja ( S, r & c – 34 )

4ème législature
Question N° : 10694    de M. Sébastien Denaja ( Socialiste, républicain et citoyen – Hérault )    Question écrite
Ministère interrogé > Économie et finances    Ministère attributaire > Justice
Rubrique > logement    Tête d’analyse > construction    Analyse > pratiques frauduleuses. acquéreurs. protection
Question publiée au JO le : 20/11/2012 page : 6616
Réponse publiée au JO le : 07/05/2013 page : 5032
Date de changement d’attribution : 27/11/2012
Texte de la question
M. Sébastien Denaja attire l’attention de M. le ministre de l’économie et des finances sur les problèmes que posent les liquidations de sociétés suivies d’une nouvelle création, principalement dans le domaine du bâtiment. Ces pratiques se formalisent par la création d’une nouvelle structure pour la même activité et avec les mêmes responsables, tout en effaçant les résultats de l’activité précédente, et ce malgré le fait qu’elle ait pu entraîner des préjudices tels que les « malfaçons ». Or des milliers de victimes portent plainte et s’opposent à des compagnies d’assurance de sociétés fantômes pendant que ces mêmes sociétés, elles, ne sont pas inquiétées. En effet, ces entreprises ne sont pas dans l’obligation d’assurer la continuité de leurs services et, pour certaines, seul le gros œuvre est assuré par leur police d’assurance qui ne couvre alors aucune autre prestation. Ces personnes victimes de malfaçons sur la construction de leur habitat
ion mettent donc le doigt sur l’existence d’un véritable vide juridique. Aussi, il lui demande quelles mesures il entend mettre en place afin que les artisans et les constructeurs soient soumis à leurs obligations contractuelles et soient responsables devant la loi pour des défauts d’assurance ou des manquements graves quant à l’exécution des constructions qu’ils ont réalisées.
Texte de la réponse
Les dispositions applicables aux travaux réalisés dans le domaine du bâtiment sont nombreuses : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, responsabilité de droit commun, etc. Quel que soit le type de travaux réalisés, le particulier qui a fait réaliser de tels travaux peut solliciter le paiement d’une indemnisation selon les règles applicables à la procédure collective. *_Lorsque les travaux réalisés sont couverts par la garantie décennale prévue aux articles 1792 et suivants du code civil, le particulier dispose toutefois d’un recours à l’encontre de l’assureur de celui qui a exécuté les travaux. L’article L.241-1 du code des assurances fait en effet obligation à toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, d’être couverte par une assurance, dont l’article annexe I art. A 243-1 du code des assurances définit les clauses
obligatoires._* Elle doit être en mesure d’en justifier àà l’ouverture de tout chantier. Dans ces conditions, la victime d’un dommage dispose d’un recours à l’encontre de l’assureur de celui qui a causé le dommage. **Ce recours est prévu par l’article L.124-3 du code des assurances aux termes duquel le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable**. La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 mai 2004, a jugé que la victime d’un dommage ayant un droit exclusif sur l’indemnité due par l’assureur de l’auteur responsable, n’est pas tenue de se soumettre à la procédure de vérification de créance pour faire reconnaître, dans son principe et dans son étendue, la responsabilité de l’assuré ayant fait l’objet d’un redressement judiciaire et peut demander paiement à l’assureur par la voie de l’action directe (Civ. 3e 12 mai 2004, n° 01-12.293). Le gérant qui ne souscri
t pas à cette assurance obligatoire commet une faute constitutive d’un délit pénal (article L. 243-3 du code des assurances) et engage sa responsabilité civile à l’égard des tiers à qui cette faute a porté préjudice (Com. 28 septembre 2010, n° 09-66.255). Il en résulte que le maître de l’ouvrage dont le chantier a commencé alors que la société en charge des travaux n’était pas couverte par une assurance peut solliciter l’indemnisation des malfaçons auprès du gérant de ladite société alors que celle-ci a été ensuite placée en liquidation judiciaire. Les pratiques décrites dans la question sont très préjudiciables à nos concitoyens contraints d’intenter des procédures complexes, longues et coûteuses. Il convient dans un premier temps de prendre la mesure de ces pratiques puis le cas échéant de déterminer les moyens les mieux à même d’y mettre fin
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#Again — ” Faire jouer la garantie décennale “…

Faire jouer la garantie décennale

(Ce post fait partie d’une série que nous publuions sur ce pb … un peu complexe …)
Faire jouer la garantie décennale
Avant d’envoyer cette lettre, quelques informations utiles.

Votre entrepreneur est responsable de plein droit,pendant dix ans, des désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui le rendent impropre à sa destination (par exemple : véranda que vous ne pouvez plus ouvrir suite à un affaissement de la structure).

Avant d’engager des travaux soumis à la garantie décennale, veillez à vérifier que l’entrepreneur est bien assuré à ce titre.
Le mieux est de faire inscrire au contrat les numéros de police d’assurance et les coordonnées de l’assureur. Par prudence, vous pouvez d’ailleurs téléphoner à cette assurance pour être sûr que l’entrepreneur est bien couvert. En effet, si le dommage survient alors que l’entreprise qui a fait les travaux n’existe plus (faillite), vous pourrez ainsi faire appel à l’assurance.

En cas de difficultés pour faire jouer la garantie décennale, vous pouvez contacter l’Association départementale d’information sur le logement (Adil) la plus proche de chez vous.
Pour trouver ses coordonnées, cliquez ici

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#QueChoisir —” Rénovez votre Maison ” …

[Under … construction ]

🙂

On va citer qqs bons passages …

“Le Temps de la Rénovation

Des Travaux bien pensés

Voyez grand et loin …”

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Rénovez votre maison : des solutions écologiques

Collection: Hors collection, Dunod/Maison Magazine
2012 – 192 pages – 190×220 mm
EAN13 : 9782100578061

Une rénovation écologique est le résultat d’une démarche visant trois objectifs : efficace – diminuer ses dépenses en énergie –, saine – fournir un environnement intérieur dépourvu de substance nocive à la santé de ses occupants –, et non polluant – utiliser des matériaux renouvelables ou recyclables.

Riche en conseils pratiques, ce livre vous guide à chaque étape de votre projet de réhabilitation par :
•    une évaluation des économies possibles grâce à des calculs simples ;
•    une explication détaillée de la démarche à suivre, du diagnostic préalable jusqu’à la réalisation des travaux ;
•    des solutions réalistes, efficaces et conformes aux normes environnementales en vigueur.

Adapté à tous les cas d’intervention, du changement des fenêtres à l’isolation du toit, en passant par le système de ventilation, le chauffage et l’eau chaude sanitaire, Rénovez votre maison : des solutions écologiques est l’ouvrage idéal pour tous ceux qui désirent réduire leurs dépenses énergétiques et maîtriser leurs consommations.

Sommaire Pourquoi choisir la réhabilitation écologique ? Les enjeux énergétiques du bâtiment. Les besoins énergétiques d’une habitation. Les objectifs d’une réhabilitation durable.
La réhabilitation durable : comment construire son projet. Étudier, évaluer et programmer son projet de réhabilitation durable. Suivre les consommations, l’exploitation et la maintenance. Établir le profil énergétique du bâtiment. Évaluer le montant de sa facture d’énergie.
Isolation du bâtiment : réduire les déperditions. Les murs. Les sols (planchers). Les ponts thermiques. Les toitures. Les isolants.
Les fenêtres et les portes vitrées : maîtriser les déperditions. Les éléments du bilan thermique d’une paroi vitrée. L’examen des solutions.
Renouvellement d’air : adapter le système de ventilation. Installer une VMC (ventilation mécanique contrôlée) dans le cadre d’une rénovation. Associer un puits canadien ou provençal. La ventilation mécanique répartie (VMR) : une solution moins complexe à installer.
Chauffage : effectuer un examen approfondi de l’existant. Identifier et évaluer le système de production de chauffage en place. S’assurer de l’existence de systèmes de régulation. Vérifier l’état des émetteurs de chaleur. Identifier le mode de distribution de chaleur. Vérifier le contrat d’entretien.
Eau chaude sanitaire : mieux gérer sa production. Évaluer ses besoins d’eau chaude. Quelques pistes d’amélioration. Dispositions réglementaires : RT 2005 bâtiments existants.
Production d’énergie : utiliser les énergies renouvelables. Les options de rénovation pour les systèmes de chauffage traditionnels. Les solutions écologiques : utilisation des énergies renouvelables. Le chauffage au bois. L’énergie solaire pour l’Eau Chaude Sanitaire (ECS). Mise en place d’une pompe à chaleur. Chauffe-eau thermodynamique.
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) : obligatoire pour la vente ou la location. Les cas d’application d’un DPE. Que doit contenir le DPE ? Validité du DPE. Qui peut établir le DPE ? Le coût d’un DPE. Le rôle des occupants.
Annexes. Rappel des principes de la thermique du bâtiment. Calcul des consommations.

Biographie des auteurs
Jean Lemale – Ingénieur expert Energie, Ademe
Mohamed Amjahdi – Ingénieur Responsable du Pôle Energie, Ademe

Publics
Amateurs avertis, bricoleurs, public élargi souhaitant s’informer

Mots-clés
Écologie, Bricolage, Environnement, Habitation, Rénovation

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#Indivision — “PRESCRIPTION DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION ” …

PRESCRIPTION DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Article juridique publié le 16/06/2015 à 11:21, vu 351 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître HADDAD Sabine
L’indemnité d’occupation pèse sur tout indivisaire qui jouit privativement du bien indivis est due non à l’autre ou aux autres indivisaires, mais à l’indivision elle-même.Elle a pour but de réparer le préjudice causé à l’indivision par la perte des fruits et revenus du fait de cette jouissance exclusive du bien par un seul indivisaire, si bien que chaque indivisaire a un droit de créance sur cette indemnité.Elle trouve sa source dans l’article 815-9 du code civil.Sa prescription est de 5 ans…
lire la suite …

I-Un principe textuel et jurisprudentiel

A) Textuel

L’action en paiement de l’indemnité d’occupation est prescrite par cinq ans, en vertu de l’article 815-10 alinéa 3 du Code Civil.

« …Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.

Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision. »

Ce délai de prescription pourra être conventionnellement modifié, si les indivisaires conviennent par contrat, une durée différente.

Plus généralement, tout créancier, qui demande le paiement de l’indemnité d’occupation à un occupant sans droit ni titre, est concerné par la prescription abrégée de cinq ans, indépendamment du fait que cette indemnité est exigible au titre d’une clause du bail ou suite à une décision de justice, et peu importe que le paiement sollicité par le créancier soit celui d’une indemnité mensuelle ou globale.

L’action en justice interrompra le délai de prescription pour en faire courir un nouveau

B) Jurisprudentiel

Tout créancier, qui demande paiement d’une indemnité d’occupation par voie judicaire ou contractuelle à un occupant sans droit ni titre, qu’elle soit périodique, mensuelle ou globalement sera soumis à la prescription abrégée de cinq ans.

Ass Plén, 10 juin 2005 pourvoi N°03-18922 allant dans le sens de 1ère Civ,5 mai 1998 Defrénois 30 novembre 1998 n°22 p.1381 a jugé que la prescription abrégée s’applique à l’action en paiement de l’indemnité d’occupation.

Mais attendu que si le créancier peut poursuivre pendant trente ans l’exécution d’un jugement condamnant au paiement d’une somme payable à termes périodiques, il ne peut, en vertu de l’article 2277 du Code civil, applicable en raison de la nature de la créance, obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande ;

Pour 3ème Civ, 8 novembre 2006, pourvoi N° 05-11-994 : la durée de la prescription quinquennale est déterminée par la nature de la créance.

II-  Divorce et spécifité du point de départ de l’ indemnité  d’occupation

1°- La demande doit se faire dans les 5 ans du jugement de divorce ayant force de chose jugé

Son point de départ varie selon que dans le cadre de la procédure de divorce , la jouissance du comicile conjugal a été fixée de manière gratuite ou onéreuse dans l’ordonnance de non conciliation qui vise les mesures provisoires.

-si elle est gratuite, elle court à compter de la date du jugement qui aura acquis force de chose jugée

-si elle est onéreuse: elle court à compter de la date de l’ordonnance de non conciliation

1ere Civ, 7 juin 2006 pourvoi N°: 04-12331, a statué (arrêt de rejet) sur les situations de demande d’indemnité d’occupation formulées dans les 5 ans suivant la date à laquelle le jugement de divorce a acquis force de chose jugée.

La cour a rappelé que dans ce cas l’indemnité d’occupation sera due à la date de l’assignation en divorce.

Mais Attention, cet arrêt statue sur une situation antérieure, à la mise en oeuvre de la loi N° 2004-439 du 26 mai 2004, laquelle a modifié l’article 262-1 du code civil sur le point départ des effets du divorce.

-Avant la loi; le jugement de divorce prenait effet dans les rapports entre les époux, en ce qui concerne leurs biens à la date de l’assignation pour les divorces contentieux. 1ère Civ, 24 septembre. 2014, pourvoi N° 13-21.005

-Depuis cette loi, le point de départ est la date de l’ordonnance de non-conciliation.; sauf bien entendu si la décision du juge fait remonter lesdits effets à une date antérieure de l’ONC qui prendrait en compte la fin de cohabitation et de collaboration des époux…

Dans ce cas les indemnités sont dues du jour de l’ONC jusqu’au partage

Pourtant la jurisprudence de 2006 continue à s’appliquer, avec pour modification simplement le fait que les effets du divorce remonteront désormais à la date de l’ONC et non de l’assignation suite à la loi de 2004 précitée.

Dans ce cas, le montant peut être dû au-delà de 5 ans

Ex une ONC rendue 6 ans entre le moment de l’assignation pour l’indemnité faite dans les 4 ans du divorce ( car la prescription ne court pas durant la procédure de divorce).

2°- Qu’en est il d’une demande d’indemnité d’occupation formulée au-delà des 5 ans ?

Il a été jugé que l’ex-épouse qui prétendait à une indemnité pour l’occupation du bien immobilier dont elle était propriétaire et qui avait formé sa demande plus de cinq ans après la date à laquelle le jugement de divorce avait acquis force de chose jugée, n’était en droit d’obtenir qu’une indemnité portant sur les cinq dernières années précédant sa demande. (date de la délivrance de l’assignation par huissier.)

Cass 1ère Civ 15 mai 2008, BICC n°688 du 1er octobre 2008.

Prenons un exemple concret :

Un divorce est définitif le 20 avril 2008. Si l’indemnité d’occupation est réclamée le 25 juillet 2013, (date de l’assignation); elle ne pourra viser que la période allant du 25 juillet 2008 au 25 juillet 2013.

C’est pourquoi pour interrompre la prescription, il faut toujours assigner dans les 5 ans.

 

III- Les conséquences du jugement sur l’indemnité d’occupation  échue et à échoir: calcul des arriérés et prescription

A) Un jugement qui ordonne les opérations de comptes liquidation et partage de l’indivision, interrompt la prescription et fait que  l’indemnité ne pourra plus se prescrire jusqu’à ce qu’un nouveau jugement intervienne .

1ère Civ. 25 septembre 2013 n°12-24.996 a en effet jugé que les opérations de comptes liquidation partage ordonnées par jugement de divorce interrompent la prescription,

Ainsi l’indemnité sera due pour toute la période postérieure au jugement même si le partage intervient plus de 5 années après le jugement.

B)  1 ere Civ, 10 juillet 2013 ; pourvoi N°12-13.850 :

Cet arrêt a été amplement commenté dans

Si une décision détermine à la fois une indemnité d’occupation entre l’ouverture de la période de l’indivision (qui s’ouvre au décès) jusqu’au moment où elle statue ( sur une période écoulée ou échue à la date de son prononcé) tout en posant le principe de l’ indemnité d’occupation pour l’avenir jusqu’au partage effectif c’est à dire les termes à échoir, alors le délai de la prescription devra être décompté avec prudence. pour agir en justice.

En effet, Il faudra constater que pour les échéances postérieures au jugement, c’est à dire les termes à venir ou à échoir, la prescription quinquennale pourra s’appliquer.

Le seul fait d’en poser le principe pour l’avenir nécessitera d’assigner en justice pour interrompre le délai de 5 ans.

Cette décision rappelle donc l’importance de l’action pour ne pas perdre ses droits.

Mais attendu que seuls les arriérés échus postérieurement à une décision judiciaire, ayant force exécutoire, qui a reconnu une créance d’indemnité d’occupation, échappent, en raison de la nature de la créance, à l’interversion de prescription résultant de cette décision ; qu’après avoir relevé que l’arrêt du 26 février 1997 était passé en force de chose jugée sur le principe et le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme X…, la cour d’appel a retenu à bon droit que ce n’était que pour la période postérieure à cet arrêt que s’appliquait la prescription quinquennale, de sorte que l’indivision ne pouvait prétendre au paiement de l’arriéré de l’indemnité d’occupation pour la période qui avait couru du 27 février 1997 au 17 décembre 2003 ; que le moyen n’est donc pas fondé ;

C)  Assemblée Plénière, 10 JUIN 2005 précité

a considéré que si le créancier peut poursuivre pendant trente ans ( NB DIX ans depuis la réforme de 2008) l’exécution d’un jugement condamnant au paiement d’une somme payable à termes périodiques, il ne peut, en vertu de l’article 2777 du Code civil applicable en raison de la nature de la créance, obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande.

Demeurant à votre disposition pour toutes précisions.

Maître HADDAD Sabine

Avocate au barreau de Paris

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