#Blog–” Explication du Titre: – ” The Long Way Around The (my mom’s)… House “

Licitation et recel successoral + vous trouverez qqs explications. ]

The long way = cela veut dire que le chemin est long, que cela prend du temps … pour rentrer dans la maison de famille. On emploie cette expression “the long way around to go to school …” pour parler de ‘ l’école buissionnière ‘ …par exemple.

Le Blog est en français et en anglais et mêle fiction et la documentation accumulée pour ce blog, qui encore une fois comme: “Une Tasse de Café à Paris …” ou “Rip Van Winkle …” reprend les codes et règles de mes Blogs: citations et compilation sont à la base de ce qui pourra devenir un livre, une brochure, etc.

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#b.a.-ba –“Licitation et succession “

Licitation et succession

Écrit par les experts Ooreka |

La licitation des biens d’une succession, c’est la vente aux enchères de ces biens, qu’ils soient meubles ou immeubles. On procède ainsi quand il y a indivision. Les biens possédés en commun par les héritiers sont ainsi vendus.

Faisons le point sur ce dispositif qui permet de régler une succession entre “co-indivisaires”.

Principes de la licitation des biens d’une succession

Le principe de la licitation est posé notamment à l’article 1686 du Code civil.

En vertu de cet article, la licitation est possible :

  • si le bien possédé en indivision ne peut pas être partagé commodément et sans perte ;
  • ou si, dans un partage, il se trouve des biens qu’aucun copartageant ne veuille ou ne puisse prendre.

Bon à savoir : en vertu de l’article 841 du Code civil, la licitation peut être ordonnée par la justice.

Le prix de la vente aux enchères des biens est partagé entre les héritiers copropriétaires du bien vendu.

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Fiscalité de la licitation des biens d’une succession

Dispositions générales

L’article 750 du Code général des impôts (CGI) précise la fiscalité applicable à la licitation des biens d’une succession.

Cet article dispose que :

  • Les parts et portions indivises de biens immeubles acquises par licitation sont soumises à l’impôt au taux prévu pour les ventes des mêmes biens.
  • Si le bien vendu en licitation est acquis par un tiers étranger à l’indivision, la licitation est considérée comme une cession à titre onéreux. Chaque co-indivisaire est imposable pour la plus-value réalisée pour sa part dans l’indivision.

Dispositions particulières

Il existe un régime fiscal de faveur dans le cas où les adjudicataires (les acquéreurs des biens vendus aux enchères) sont des membres originaires de l’indivision (c’est-à-dire s’il s’agit d’un ou de plusieurs co-indivisaires), ou leur conjoint, ou leurs ascendants ou descendants, ou des ayants-droit à titre universel de l’un ou de plusieurs d’entre eux.

Dans ce cas, la licitation n’est pas considérée comme une mutation à titre onéreux. Dès lors, la licitation de biens mobiliers ou immobiliers dépendant d’une succession, est soumise à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière dont le taux est de 2,5 %.

En outre :

  • il n’y a à payer aucune taxe ou droit de mutation à titre onéreux ;
  • la licitation des biens de la succession n’est pas soumise à la TVA dès lors que la licitation met fin à une indivision ;
  • l’imposition est calculée sur la valeur des biens ;
  • on ne soustrait pas la valeur représentant la part de l’acquéreur du bien ; par contre, l’imposition frappe l’actif net du bien ;
  • on déduit le passif, qui comprend notamment les dettes du défunt envers les héritiers.

Pour aller plus loin :

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Le partage de l’indivision : les procédures

Janvier 2016

Qui dit indivision dit possession en commun d’un bien, et donc implique la possibilité de partage de ce bien.

On distingue deux types de partage de l’indivision.

  • Le partage peut être amiable lorsque tous lesindivisaires sont présents, juridiquement capables et d’accord entre eux.
  • Le partage peut être judiciaire lorsqu’il y a désaccord entre les indivisaires.

Il faut également noter que lorsque les mêmes personnes possèdent en indivision plusieurs biens différents, le partage peut être réalisé en une seule fois sur tous les biens.

Le partage amiable

Quand il y a partage amiable, les indivisaires fixent librement et d’un commun accord les modalités du partage.

  • ils peuvent décider de faire réaliser ou non un inventaire des biens
  • ils peuvent décider de realiser un partage total ou partiel
  • ils peuvent fixer comme ils l’entendent la composition de chaque lot

Avec plusieurs précisions :

Représentation d’un indivisaire

Si un indivisaire ne se manifeste pas, tout en ne s’opposant pas au principe du partage, un ou plusieurs autres indivisaires peuvent le mettre en demeure, par acte d’huissier, de se faire représenter au partage amiable.

En l’absence de réponse de sa part, ils peuvent obtenir du juge la désignation d’une personne qualifiée pour le représenter à l’occasion des opérations de partage, ce qui évite ainsi un partage judiciaire.

En revanche, le juge n’est pas censé contrôler la régularité des opérations de partage.

Le partage judiciaire

En cas de désaccord sur l’opportunité ou les modalités du partage, tout indivisaire peut saisir leTribunal de grande instance pour une demande en partage judiciaire.

L’assignation doit mentionner :

  • les démarches antérieures pour parvenir à un partage amiable
  • le descriptif exact des biens à partager
  • les intentions du demandeur

Une fois saisi, le tribunal ordonne

  • soit la licitation (vente aux enchères publiques)
  • soit le partage.

Dans certains cas, le tribunal peut désigner :

  • un juge pour surveiller les opérations
  • un notaire pour assurer les opérations de liquidation et de partage, établir un acte de partage ou un procès-verbal de difficultés en cas de contestation, exposer le résultat des opérations dans un état liquidatif soumis à l’homologation du tribunal

Comme pour le partage amiable, le notaire chargé des opérations peut mettre en demeure un indivisaire de se faire représenter, et après un délai de trois mois sans réponses, demander au juge la désignation d’un représentant.

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#Facile –” La licitation, fin de l’indivision “

http://www.information-juridique.com/droit-immobilier/licitation-indivision_70.htm#.VoqMleJApbM
La licitation, fin de l’indivision
Notre équipe, spécialiste de l’information juridique, répond à toutes vos questions

L’indivision est une situation juridique où plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens. Ainsi, le régime de l’indivision ne peut s’appliquer entre le nu-propriétaire et l’usufruitier car ils ne sont pas titulaires de droit de même nature.

Toutefois, du fait de sa complexité et de sa gestion difficile, l’indivision est considérée comme une situation précaire et temporaire. Elle se conclue donc inévitablement par un partage.

L’article 815 du Code Civil dispose : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». Le partage met donc fin à l’indivision.

Ce partage peut notamment prendre la forme d’une licitation. Cette dernière se définie comme étant la vente aux enchère d’un immeuble figurant dans une masse à partager, et en particulier dans une indivision. Elle constituera une simple vente si l’acquéreur est un étranger à l’indivision. Par contre, si l’acquéreur est un indivisaire, il s’agit d’un des indivisaires, elle constituera un partage.
La licitation-oblique

Généralement, la licitation intervient lorsque les biens immobiliers indivis sont difficilement partageable en nature. Elle peut intervenir entre les coïndivisaires pour mettre fin à l’indivision. Toutefois, il existe un cas particulier : la licitation oblique. Elle permet au créancier d’un ïndivisaire de provoquer le partage par voie oblique, pour se faire payer. Si les indivisaires ne souhaitent pas mettre fin à ‘indivision, ils devront acquitter l’obligation au nom et pour le compte de l’indivisaire débiteur. Ils se feront rembourser, par la suite, en prélevant ce qui leur est du sur la masse indivise.

Le créancier de l’indivisaire demandera la licitation préalable d’un ou de plusieurs immeubles pour pouvoir appréhender la part du coïndivisaire qui est son débiteur.
La procédure de licitation

La demande de licitation, qu’elle émane des indivisaires ou du créancier de l’un d’entre eux, se fait devant le tribunal de grande instance, par voie d’assignation. Cette dernière doit comporter, à peine d’irrecevabilité, des informations concernant la consistance du patrimoine à partager, les intentions du demandeur quant à la répartition des biens, et les diligences faites en vue de la réalisation d’un partage amiable.

L’article 1377 du code de procédure civile dispose que « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ». Ce sera le cas si la division peut entrainer la dépréciation des immeubles, si le morcellement du bien rend l’exploitation onéreuse et mal aisée, si le partage cause un préjudice aux copartageants, etc…
1- la procédure préalable à l’adjudication

Une fois la vente sur licitation ordonnée, le tribunal désigne un avocat pour déposer le cahier des conditions de vente. Puis, les indivisaires sont sommés de prendre connaissance de ce cahier, avant que ne soit fixée la date de l’adjudication (c’est-à-dire, la vente aux enchères). Toutefois, cette dernière n’intervient pas avant un certain délai pour permettre les visites préalables et la publicité.

Il appartient au tribunal de déterminer la mise à prix des biens et les conditions essentielles de la vente. Il peut également prévoir qu’en cas d’enchères déserte, la mise à prix puisse être revue à la baisse. Le tribunal fixe également les modalités de la publicité relative à la licitation, et ce de manière relativement libre, le législateur n’ayant pas prévu de modalités particulières dans cette hypothèse. Ainsi, pour un bien de faible qualité, les frais de publicité peuvent être réduits afin de s’adapter à la valeur du bien et, à l’inverse, prévoir une importante publicité pour un bien de grande qualité.

Une fois les modalités de la mise en vente du bien établi, le cahier des charges contenant les conditions générales de vente est déposé au greffe. Un huissier de justice sera alors chargé de dresser un procès-verbal de description des biens, d’organiser une ou plusieurs visites et de relater les diagnostics qui pourront être annexés au cahier déposé.

Les indivisaires doivent être informés au moins un mois avant la date prévue pour l’adjudication. Chaque indivisaire pourra alors se substituer à l’acquéreur, dans un délai d’un mois à compter de l’adjudication, par déclaration au greffe. Le but est d’éviter au maximum qu’un étranger entre dans l’indivision, laquelle est souvent familiale, sans en donner le choix aux indivisaires.

La licitation obéit au droit commun de la saisie immobilière. Les mêmes règles sont applicables, qu’il s’agisse du déroulement des enchères, mais également de la capacité d’enchérir, du titre de vente, etc…
2- la procédure après l’adjudication

Une fois l’adjudication terminée et le délai de surenchère de dix jour écoulé (la surenchère étant une enchère supérieure au prix auquel le bien a été vendu. Pour être acceptée, elle doit souvent être d’au moins un dixième de la dernière enchère), l’adjudicataire consignera le prix entre les mains du notaire. Ce dernier devra alors procéder aux opérations de compte et de liquidation.

La vente sur licitation n’emportant pas purge des inscriptions, le notaire devra également prendre en compte les procédures engagées par les créanciers.

Une fois les comptes faits, le notaire procèdera au partage de la somme récoltée suite à la vente sur licitation. Il la répartira en fonction des droits que possédait chaque copartageant dans l’indivision.

Le partage signifie que chaque indivisaire se voit attribuer un lot déterminé, en fonction des droits qu’il détient dans l’indivision, c’est-à-dire de la part qui lui est dévolue. Par exemple, une femme célibataire décède, laissant trois enfants. Chaque enfant aura donc droit à un tiers de la masse indivise que forment les bien laissés par leur mère.

La licitation n’ayant pu porter que sur une partie de l’indivision, les copartageant peuvent continuer à être en indivision sur d’autres biens.

Lorsque c’est possible, la masse partageable sera divisée en lots, c’est-à-dire que chacun recevra un bien en nature. Lorsque la division en lots n’est pas possible, les bien sont vendus et la répartition entre chaque copartageant se fait en valeur.
Conclusion

La licitation est donc un mécanisme qui a pour but de faciliter le partage, tout en préservant au mieux les intérêts des indivisaires. En effet, elle ne sera possible que si le bien, du fait du partage, risque de voir sa valeur diminuer. Si tel n’est pas le cas, le tribunal préférera opter pour un partage judiciaire en cas de désaccord entre les indivisaires.

Toutefois, quelque soit l’option suivie par les indivisaires, ils peuvent toujours revenir à un partage différent, qu’il soit amiable ou judiciaire.

Il apparaît donc que le législateur a tout mis en œuvre pour permettre aux indivisaires de sortir de la situation précaire qu’est l’indivision.

Par Sabah Battis intervenant pour Information-juridique.com

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” Happy Holidays

Have a Great 2016 !

Best regards

Jean Wadier “

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Explication du Titre: –” The Long Way Around The (my mom’s)… House “

Posted on January 27, 2014 by jeanwadier
← Re: recel de succession: What this Blog is all about –En-Fr— Ce dont ce Blog parle …
Quote of the Year: […] ” l’histoire est entièrement vraie, puisque je l’ai imaginée d’un bout à l’autre. “ →
Explication du Titre: ” The Long Way Around The (my mom’s)… House “
[ Note de Fev 2012: comme vous l’avez compris/ as you realize, This Blog gives real advice with legal references and also some more fictional material on a True Story — La Guerre de Succession = Family Wars = thats’ what it’s all about 🙂

Licitation et recel successoral + vous trouverez qqs explications. ]

The long way = cela veut dire que le chemin est long, que cela prend du temps … pour rentrer dans la maison de famille. On emploie cette expression “the long way around to go to school …” pour parler de ‘ l’école buissionnière ‘ …par exemple.

Le Blog est en français et en anglais et mêle fiction et la documentation accumulée pour ce blog, qui encore une fois comme: “Une Tasse de Café à Paris …” ou “Rip Van Winkle …” reprend les codes et règles de mes Blogs: citations et compilation sont à la base de ce qui pourra devenir un livre, une brochure, etc.

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#Easy –“Récusation d’un notaire commis pour le partage d’une succession : rappel des règles applicables “

Source : CA Versailles, 9 janvier 2014, n° 13/07136, ch. 1.
Un arrêt de la cour d’appel de Versailles rappelle les règles applicables à la récusation d’un notaire désigné par le juge dans le cadre d’un partage de succession.
Les faits sont les suivants : un frère et une sœur sont en conflit au sujet du règlement des successions de leurs parents. Une action en partage judiciaire est finalement introduite et le juge désigne un notaire pour procéder aux opérations de liquidation et de partage de la succession. Les relations entre le notaire commis et l’un des héritiers s’enveniment. Ce dernier reproche au notaire “une absence de diligence, de vérification sérieuse et de transparence, notamment en refusant la moindre investigation ou recherche sur les comptes bancaires des défunts en France et à l’étranger, auprès de compagnies d’assurances, un refus de demander les comptes et compte rendus de tutelle, d’accéder aux demandes d’information et pièces de son propre notaire”. La notaire finit par déposer plainte contre l’héritier pour diffamation (sans que l’arrêt n’indique si la plainte se rapportait aux allégations précitées ou à d’autres faits).
L’héritier demande la récusation du notaire, aux motifs que la plainte, sur laquelle il avait été auditionné par les services de gendarmerie, “suffit à établir l’existence d’un différend susceptible d’influencer la mission impartie au notaire et son inimitié notoire”. Il ajoute qu’il est recevable à former une demande en récusation tant que le notaire n’a pas achevé sa mission.
La demande en récusation est rejetée en appel. La cour d’appel de Versailles relève que l’héritier avait eu connaissance de la cause de récusation dès son audition devant les services de gendarmerie et que la requête en récusation a été déposée 2 ans et 4 mois après la révélation de la cause alléguée ; qu’il n’est ni établi, ni même allégué que cette audition a donné lieu à l’ouverture d’une procédure pénale. La requête est dès lors jugée irrecevable pour tardiveté.
COMMENTAIRES
1. Si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les parties et, à défaut d’accord, par le tribunal (article 1364 du code de procédure civile).
Le notaire commis a le statut de « technicien » au sens de l’article 234 du code de procédure civile et peut, comme le prévoit ce texte, être récusé pour les mêmes causes que les juge (en ce sens, notamment, Cass. 1re civ., 3 juillet 1996, n° 94-14.597 : Bull. civ. I, n° 285).
La loi énumère 8 causes dans lesquelles la récusation d’un juge peut être demandée (article L. 111-6 du code de l’organisation judiciaire) :
1° Si lui-même ou son conjoint a un intérêt personnel à la contestation ;
2° Si lui-même ou son conjoint est créancier, débiteur, héritier présomptif ou donataire de l’une des parties ;
3° Si lui-même ou son conjoint est parent ou allié de l’une des parties ou de son conjoint jusqu’au quatrième degré inclusivement ;
4° S’il y a eu ou s’il y a procès entre lui ou son conjoint et l’une des parties ou son conjoint ;
5° S’il a précédemment connu de l’affaire comme juge ou comme arbitre ou s’il a conseillé l’une des parties ;
6° Si le juge ou son conjoint est chargé d’administrer les biens de l’une des parties ;
7° S’il existe un lien de subordination entre le juge ou son conjoint et l’une des parties ou son conjoint ;
8° S’il y a amitié ou inimitié notoire entre le juge et l’une des parties.
La partie qui entend récuser le notaire doit le faire devant le juge qui l’a commis ou devant le juge chargé du contrôle avant le début des opérations ou dès la révélation de la cause de la récusation. S’il s’estime récusable, le notaire doit, de lui-même, immédiatement le déclarer au juge qui l’a commis ou à celui chargé du contrôle.
Hormis les cas de récusation, le juge peut également, à la demande des parties ou d’office, remplacer le notaire qui manquerait à ses devoirs, après avoir provoqué ses explications (article 235, alinéa 2, du code de procédure civile).
 
2. En l’espèce, la plainte en diffamation déposée par le notaire commis contre l’un des héritiers traduisait sans doute une “inimitié notoire”. L’héritier n’avait cependant pas demandé la récusation du notaire dès la révélation de la cause de la récusation, comme l’y obligeait l’article 234, alinéa 2, du code de procédure civile. D’où le rejet de sa demande pour tardiveté.
On remarquera néanmoins que le notaire était tenu de déclarer lui-même, sans attendre, la cause de récusation au juge (article 234, alinéa 3, du code de procédure civile). On aurait pu considérer qu’il avait manqué à ses devoirs en s’abstenant de le faire, manquement qui, à lui seul, aurait pu justifier le remplacement du notaire (article 235, alinéa 2, du code de procédure civile).
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#Assurances –“Assurances garantie décennale ” –Question N° : 10694 de M. Sébastien Denaja ( S, r & c – 34 )

#Assurances –“Assurances garantie décennale ” –Question N° : 10694 de M. Sébastien Denaja ( S, r & c – 34 )

4ème législature
Question N° : 10694    de M. Sébastien Denaja ( Socialiste, républicain et citoyen – Hérault )    Question écrite
Ministère interrogé > Économie et finances    Ministère attributaire > Justice
Rubrique > logement    Tête d’analyse > construction    Analyse > pratiques frauduleuses. acquéreurs. protection
Question publiée au JO le : 20/11/2012 page : 6616
Réponse publiée au JO le : 07/05/2013 page : 5032
Date de changement d’attribution : 27/11/2012
Texte de la question
M. Sébastien Denaja attire l’attention de M. le ministre de l’économie et des finances sur les problèmes que posent les liquidations de sociétés suivies d’une nouvelle création, principalement dans le domaine du bâtiment. Ces pratiques se formalisent par la création d’une nouvelle structure pour la même activité et avec les mêmes responsables, tout en effaçant les résultats de l’activité précédente, et ce malgré le fait qu’elle ait pu entraîner des préjudices tels que les « malfaçons ». Or des milliers de victimes portent plainte et s’opposent à des compagnies d’assurance de sociétés fantômes pendant que ces mêmes sociétés, elles, ne sont pas inquiétées. En effet, ces entreprises ne sont pas dans l’obligation d’assurer la continuité de leurs services et, pour certaines, seul le gros œuvre est assuré par leur police d’assurance qui ne couvre alors aucune autre prestation. Ces personnes victimes de malfaçons sur la construction de leur habitat
ion mettent donc le doigt sur l’existence d’un véritable vide juridique. Aussi, il lui demande quelles mesures il entend mettre en place afin que les artisans et les constructeurs soient soumis à leurs obligations contractuelles et soient responsables devant la loi pour des défauts d’assurance ou des manquements graves quant à l’exécution des constructions qu’ils ont réalisées.
Texte de la réponse
Les dispositions applicables aux travaux réalisés dans le domaine du bâtiment sont nombreuses : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, responsabilité de droit commun, etc. Quel que soit le type de travaux réalisés, le particulier qui a fait réaliser de tels travaux peut solliciter le paiement d’une indemnisation selon les règles applicables à la procédure collective. *_Lorsque les travaux réalisés sont couverts par la garantie décennale prévue aux articles 1792 et suivants du code civil, le particulier dispose toutefois d’un recours à l’encontre de l’assureur de celui qui a exécuté les travaux. L’article L.241-1 du code des assurances fait en effet obligation à toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, d’être couverte par une assurance, dont l’article annexe I art. A 243-1 du code des assurances définit les clauses
obligatoires._* Elle doit être en mesure d’en justifier àà l’ouverture de tout chantier. Dans ces conditions, la victime d’un dommage dispose d’un recours à l’encontre de l’assureur de celui qui a causé le dommage. **Ce recours est prévu par l’article L.124-3 du code des assurances aux termes duquel le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable**. La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 mai 2004, a jugé que la victime d’un dommage ayant un droit exclusif sur l’indemnité due par l’assureur de l’auteur responsable, n’est pas tenue de se soumettre à la procédure de vérification de créance pour faire reconnaître, dans son principe et dans son étendue, la responsabilité de l’assuré ayant fait l’objet d’un redressement judiciaire et peut demander paiement à l’assureur par la voie de l’action directe (Civ. 3e 12 mai 2004, n° 01-12.293). Le gérant qui ne souscri
t pas à cette assurance obligatoire commet une faute constitutive d’un délit pénal (article L. 243-3 du code des assurances) et engage sa responsabilité civile à l’égard des tiers à qui cette faute a porté préjudice (Com. 28 septembre 2010, n° 09-66.255). Il en résulte que le maître de l’ouvrage dont le chantier a commencé alors que la société en charge des travaux n’était pas couverte par une assurance peut solliciter l’indemnisation des malfaçons auprès du gérant de ladite société alors que celle-ci a été ensuite placée en liquidation judiciaire. Les pratiques décrites dans la question sont très préjudiciables à nos concitoyens contraints d’intenter des procédures complexes, longues et coûteuses. Il convient dans un premier temps de prendre la mesure de ces pratiques puis le cas échéant de déterminer les moyens les mieux à même d’y mettre fin
***************

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