#Initiative –“Solliciter un bailleur social pour rénover un bien à moindre coût ” …

Les vraies questions vs. les fausses actions ….

Mot d’ordre: un peu d’initiative –au lieu de toutes ces conneries, passivité et sabotage ! Autrement dit: il n y’a aucune réponse dans les Requêtes Frivoles actuelles –mais dans une action envers les assurances et vers la rénovation de la maison …

[Digression: une question qui semble pertinente et mérite d’être creusée: “peut on mener à la fois une démarche de prise en charge (afin de rendre les lieux vivables) et une action en justice sans que cette dernière nuise à la 1ere d’une quelconque façon (car nous voulons bel et bien la résolution de la vente) ? ”

Réponse vraisemblable: ‘C’est très délicat mais pas impossible. Avocat affûté nécessaire.’ ]

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Exemple:

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Solliciter un bailleur social pour rénover un bien à moindre coût

LE MONDE ARGENT | 02.12.2013 à 16h56 • Mis à jour le 03.12.2013 à 16h56 | Par Jérôme Porier

Des organismes sociaux peuvent prendre en charge les travaux et la gestion de votre logement.

Des organismes sociaux peuvent prendre en charge les travaux et la gestion de votre logement. | AFP/JACQUES DEMARTHON

La plupart des particuliers qui héritent d’un logement en mauvais état et qui n’ont pas les moyens de le rénover se résignent, parfois la mort dans l’âme, à le vendre. Mais il existe des formules permettant de conserver un tel bien dans son patrimoine et qui généreront un complément de revenu appréciable au moment de la retraite.

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A condition que vous acceptiez de louer votre logement à un loyer modéré pendant au moins neuf ans, l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) peut vous venir en aide. « Nous prenons en charge de 25 % à 35 % du coût des travaux et le propriétaire peut ensuite défiscaliser 30 % à 70 % des loyers qu’il touche. Grâce à cette politique, nous remettons sur le marché des logements vides, insalubres ou tout simplement en mauvais état, au profit de familles à faibles ressources », explique Isabelle Rougier, directrice de l’ANAH, qui a procédé à 71 000 opérations de ce type depuis 2009.

CUMUL D’AIDES

Sachez que les subventions de l’ANAH peuvent se cumuler avec les éventuelles aides locales délivrées par la commune, la communauté d’agglomération, le département et parfois le conseil régional. « Pour en connaître le détail, il ne faut pas hésiter à solliciter l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) de votre département », conseille Mme Rougier.

En échange, vous devrez donc louer votre bien à un loyer « intermédiaire » pendant au moins neuf ans. Mais cette décote consentie sur le montant du loyer vous donne le droit de défiscaliser 30 % des mensualités perçues. Ce taux peut monter à 60 % si vous vous engagez à le louer en « social » ou à 70 % en « très social ».

Pour ceux qui ne peuvent (ou ne veulent) pas financer une partie des travaux, ou qui ne souhaitent pas gérer une location, il existe une autre option. Mais il faudra confier la jouissance du bien à un bailleur social durant une longue période. Des opérateurs du logement social et très social (Habitat et humanisme, Solibail, Pact Arim, etc.) sont en effet habilités à mener une activité de location d’appartements à loyers maîtrisés. Le propriétaire bénéficie de l’expérience du bailleur social en matière de travaux. Il peut aussi se reposer sur lui pour les démarches d’obtention des subventions. A l’échéance, il récupère un logement en parfait état, qu’il peut habiter ou louer à sa guise. A noter : pendant la durée du contrat, la taxe foncière est payée par le bailleur social. Et le bien sort de la base taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

« BAIL À RÉHABILITATION »

Autre avantage : si le locataire cesse d’honorer son loyer, ou si le logement reste vide entre deux locataires, c’est le bailleur qui supporte le manque à gagner. Comme les loyers sont conventionnés, la rentabilité de l’opération n’est pas exceptionnelle pour le propriétaire, mais le bailleur assume les risques liés à la location. Il s’agit donc d’un choix privilégiant la sécurité à la rentabilité. A la façon d’une agence immobilière, ces organismes spécialisés dans le relogement de personnes fragiles prennent en charge la gestion du bien de A à Z : état des lieux, recherche du locataire, signature du bail, encaissement des loyers, etc. « Nous nous occupons de tout, résume Sylvie Eschalier, responsable de la mobilisation de logements dans le parc privé chez Habitat et humanisme. Le propriétaire n’a pas d’argent à avancer. Il doit simplement renoncer à percevoir ses loyers pendant une durée suffisamment longue pour amortir le coût des travaux. »

Juridiquement, le propriétaire doit signer un « bail à réhabilitation », qui l’engage à céder par acte notarié l’usage du logement au bailleur social sur une durée comprise entre vingt et trente ans. « Avant de se lancer dans une opération de ce type, il faut bien réfléchir, car il est impossible de faire machine arrière », prévient Mme Eschalier. Pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut récupérer son bien. S’il décède, ses héritiers sont tenus de poursuivre le contrat jusqu’à son extinction.

C’est l’une des raisons qui explique que les particuliers se lançant dans ce genre d’opération sont plutôt âgés de moins de 55 ans. « Au-delà, les propriétaires se préoccupent surtout de la façon dont ils vont transmettre le bien à leurs enfants », confie Mme Eschalier.

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